Energielabel bij verhuur: welk label telt en wat het doet met de maximale huur

Wanneer u als verhuurder een label nodig heeft

De plicht hangt aan vier momenten. Een geldig label is nodig:

• bij een nieuwe huurder: u geeft uiterlijk op de ingangsdatum van het huurcontract een afschrift van het label;
• bij verlenging of vernieuwing van een huurcontract, sinds 29 mei 2026;
• na een ingrijpende renovatie, waarbij meer dan een kwart van de integrale bouwschil wordt verbouwd, ook sinds 29 mei 2026; na-isolatie van bijvoorbeeld de spouwmuur of het dak valt daar niet onder;
• als u de woning in een advertentie aanbiedt: daarin moeten de labelletter en de energieprestatie-indicator staan.

Woont uw huurder er al en verandert er niets aan het contract of de woning, dan hoeft u voor die huurder nu niets te regelen: volgens de Rijksoverheid geldt de plicht niet voor bestaande huurders. Het volgende moment is de verlenging, een nieuwe huurder of een ingrijpende renovatie. Dat geldt alleen als u bij de start van het contract een geldig label heeft gegeven of geen label nodig had. Ontbrak het verplichte label toen, regel het dan alsnog; zie als u zonder label verhuurt.

Wanneer geen label nodig is

• Losse kamers die geen zelfstandige woning zijn, zoals studentenkamers met een gedeelde keuken of badkamer, volgens de ILT en energielabel.nl. Voor de huurpunten telt het label van het pand wel mee; zie kamers verhuren.
• Een woning die minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt en dan minder dan een kwart van de energie gebruikt van permanent wonen. Bij vakantieverhuur van uw eigen huis is dat volgens energielabel.nl meestal zo.
• Een tijdelijk gebouw dat in totaal hooguit twee jaar in gebruik is, zoals een noodwoning, en een vrijstaand gebouw kleiner dan 50 m². Een gewone woning die u twee jaar verhuurt, valt hier niet onder.

Wel nodig is een label volgens de ILT bij verhuur aan familie, bij onderverhuur die langer dan vier maanden duurt, en sinds 29 mei 2026 ook bij een monument. Verhuurt u een woning die gesloopt gaat worden, bijvoorbeeld tijdelijk op grond van de Leegstandwet, dan is volgens energielabel.nl ook een label nodig. Wie een bedrijfspand verhuurt, heeft bij een nieuwe huurder en bij verlenging eveneens een geldig label nodig.

Broncontrole: 14 oktober 2026. Nieuwe huurder, verlenging en renovatie: Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 6.27 lid 4 (versie vanaf 29 mei 2026); uiterlijk op de ingangsdatum, ook bij verlenging, en de ingrijpende renovatie: Volkshuisvesting Nederland. Advertentie: RVO. Bestaande huurders: Rijksoverheid. Uitzonderingen: artikel 6.28 en de ILT, handhaving energielabel, ook voor familie, onderverhuur, monumenten en tijdelijke gebouwen. Kamers, vakantieverhuur en slooppanden: energielabel.nl, veelgestelde vragen. Na-isolatie: Volkshuisvesting Nederland.

Welk label telt: geldig is niet altijd bruikbaar

Staat er voor uw adres een bruikbaar label dat op de ingangsdatum nog geldig is, dan hoeft u niets nieuws te laten maken. Maar een label kan nog geldig zijn en toch niet bruikbaar voor de verhuur of de huurpunten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Kijk daarom in EP-Online welk soort label er op uw adres staat.

Een label voor een heel complex telt niet voor de huurpunten van één woning: daarvoor moet het label bij de woning zelf horen. En een label is tien jaar geldig vanaf de opname, dus een Energie-Index of vereenvoudigd label uit 2015 of 2016 is inmiddels verlopen of verloopt binnenkort. Het label moet geldig zijn op de ingangsdatum of de datum van verlenging. Verloopt het tijdens een lopend contract, dan hoeft u het de huurder pas bij het volgende moment opnieuw te geven. Voor de huurpunten telt een verlopen label dan wel niet meer: toetst de Huurcommissie later de huur, dan kan het bouwjaar de punten bepalen. In de praktijk van onze adviseurs is het label bij veel huurwoningen al enige tijd verlopen; kijk dus naar de einddatum voordat u een nieuwe huurder zoekt.

Op de pagina voor huurders van energielabel.nl staat dat een vereenvoudigd label meetelt voor de huurprijs, en dat het label bij particuliere huur geen invloed heeft op de huurprijs. De Huurcommissie, die over de huurpunten beslist, telt een vereenvoudigd label niet mee, en sinds de Wet betaalbare huur geldt het puntenstelsel ook voor particuliere verhuurders. Ga daarom uit van de Huurcommissie.

De adrescontrole toont alleen de letter en tot wanneer het label geldig is, niet welk soort label het is. Ligt die datum in 2030 of eerder, dan is het label vóór 2021 opgenomen: een vereenvoudigd label of een Energie-Index. Kijk dan in EP-Online welk soort het is, en bij een Energie-Index naar het indexcijfer en ‘geldig voor WWS’: de punten volgen uit het cijfer, niet uit de letter. Toont de adrescontrole niets of een foutmelding, kijk dan ook in EP-Online; een verlopen label staat daar niet meer in. Welke soorten labels er zijn en hoe u ze herkent, leest u in ons artikel over energielabel opzoeken.

Broncontrole: 14 oktober 2026. Bruikbaar voor de huurpunten, ‘geldig voor WWS’, complexlabels en vervallen labels: Huurcommissie, beleidsboek zelfstandige woonruimte (versie 1 juli 2026), paragraaf 2.4.2 en 2.4.3. Geen vereenvoudigd label bij verhuur: Rijksoverheid. Tien jaar geldig vanaf de opname: Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 6.29 lid 4; geldig op de ingangsdatum: Volkshuisvesting Nederland. Particuliere verhuur: Volkshuisvesting Nederland, Wet betaalbare huur.

Op tijd: vóór de advertentie en vóór de ingangsdatum

Biedt u de woning via een advertentie te koop of te huur aan, dan moeten volgens de RVO de labelletter en de energieprestatie-indicator al in die advertentie staan. Zorg dus dat er een geldig label is voordat de advertentie verschijnt. Zonder advertentie geeft u het afschrift uiterlijk op de ingangsdatum van het huurcontract.

Voor de huurprijs telt ook wanneer het label is opgenomen. Een huurder kan de Huurcommissie binnen zes maanden na de ingangsdatum vragen de beginhuur te toetsen (de ‘toetsing aanvangshuurprijs’). Daarbij telt alleen een label dat vóór de ingangsdatum is opgenomen. Laat u het label pas maken als de huurder er al woont, dan bepaalt bij die toetsing het bouwjaar de energiepunten. Blijkt de huur te hoog, dan geldt de lagere huur met terugwerkende kracht. Bij verlenging met dezelfde huurder is er geen toetsing van de beginhuur: die kan alleen bij het eerste contract tussen u en deze huurder.

Sinds 16 juli 2026 kan de Huurcommissie een label dat na de peildatum is geregistreerd soms toch laten meetellen, maar alleen in een procedure over huurverlaging. De peildatum is daar de datum die de huurder voor de verlaging voorstelt, en het label moet er staan voordat de Huurcommissie uitspraak doet en overeenkomen met de toestand van de woning op die datum. De verhuurder moet dat aantonen. Voor de toetsing van de beginhuur geldt deze uitzondering niet.

Reken op enige tijd: volgens energielabel.nl kan het, afhankelijk van de planning van de adviseur, een paar weken of maanden duren voordat u het label heeft. Is de woning al verhuurd, stem de afspraak dan af met uw huurder: de adviseur moet de woning kunnen bekijken, ook bijvoorbeeld de zolder, de kruipruimte en de meterkast. In de praktijk van onze adviseurs ontbreken bij een verhuurde woning vaker stukken over de isolatie, vooral van werk dat de huurder zelf heeft laten doen. Vraag uw huurder daarom vooraf naar facturen of foto’s daarvan.

Bij Label-Direct: Wij streven ernaar om tijdens onze openingstijden binnen twee uur telefonisch contact met u op te nemen. De opname kan ook buiten kantooruren of op zaterdag. Is de woning verhuurd, dan plannen wij de opname normaal in overleg met de huurder; regelt u dat liever zelf, dan kan dat ook. De doorlooptijd na de opname is normaal drie tot vijf werkdagen; een spoedaanvraag één tot twee werkdagen. Spoed kost extra; het bedrag staat bij onze tarieven.

Broncontrole: 14 oktober 2026. Advertentie: RVO. Zes maanden en terugwerkende kracht: Huurcommissie, hoofdstuk 3, ook voor het eerste contract. Label opgenomen vóór de peildatum: Huurcommissie, paragraaf 2.4.3. Uitzondering bij huurverlaging: Huurcommissie, nieuwsbericht van 16 juli 2026. Doorlooptijd: energielabel.nl, veelgestelde vragen. Ontbrekende stukken bij verhuurde woningen en het plannen met de huurder: de EP-adviseurs van Label-Direct (oktober 2026).

Hoeveel huurpunten het label oplevert

Een label vanaf 2021 levert een eengezinswoning van 62 punten (A++++) tot −15 punten (G) op; de tabellen hieronder geven alle waarden. Die punten tellen mee in het woningwaarderingsstelsel, en de punten bepalen de maximale huur. Voor huurcontracten die vanaf 1 juli 2024 zijn ondertekend, geldt dat voor elke zelfstandige woning tot en met 186 punten, ook bij een particuliere verhuurder, en voor elke kamer. Een woning met tot en met 143 punten valt in de sociale huur, met per 1 januari 2026 een grens van € 932,93 kale huur per maand. Van 144 tot en met 186 punten is het middenhuur, tot € 1.228,07. Vanaf 187 punten mag u de huur bij een nieuw contract vrij afspreken. Die bedragen zijn de grenzen tussen de sectoren; de maximale huur van uw woning volgt uit haar eigen punten, soms met een opslag, zoals 35 procent bij een rijksmonument.

Sinds 1 januari 2025 vermeldt u bij een nieuw huurcontract schriftelijk hoeveel punten de woning heeft en wat de maximale huur is, ook in de vrije sector. De Huurprijscheck van de Huurcommissie rekent dat uit; de gemeente houdt toezicht.

Verwacht u een beter label dan het oude, bijvoorbeeld na isolatie, dan raden onze adviseurs aan het label vóór de start van de nieuwe huurder te laten vernieuwen: met een beter label mag de huur bij het nieuwe contract hoger zijn. Meer punten verhogen de maximale huur, maar niet vanzelf de huur in een lopend contract. Een bestaand contract verandert ook niet van sector doordat de woning een beter label krijgt. Wanneer u na een verbetering de huur mag verhogen, staat bij de Huurcommissie.

Punten per label

Een eengezinswoning heeft geen andere woningen boven of onder zich, zoals een rijtjeshuis of een vrijstaande woning. Alle andere woningen zijn meergezinswoningen.

Op sommige websites staat bij label E −5 punten. Dat komt uit het Besluit huurprijzen woonruimte, waarin per abuis −5 staat, ook bij de bijbehorende Energie-Index en bouwjaren. De wet schrijft −4 voor, de Huurcommissie rekent met −4, en per 1 januari 2027 wordt ook het Besluit gecorrigeerd.

Op een pagina van de Rijksoverheid staan nog aparte tabellen voor woningen kleiner dan 40 m² en kleiner dan 25 m². Die gelden sinds 1 januari 2025 niet meer; ook kleine woningen krijgen de punten uit de tabel hierboven.

Met een Energie-Index

Zonder bruikbaar label: het bouwjaar

Het bouwjaar komt uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Isolatie die later is aangebracht, telt dan niet mee; daarom levert het bouwjaar volgens de Huurcommissie in het algemeen minder punten op dan een label. Een voorbeeld: een eengezinswoning uit 1970 zonder bruikbaar label krijgt −15 punten. Met label E zijn het er −4, met label C 22: 37 punten meer dan zonder label. Welk label uw woning krijgt, hangt af van de woning zelf, niet van het bouwjaar alleen.

Bij rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten geven label E, F en G, en de bijbehorende Energie-Index of bouwjaren, geen minpunten maar 0 punten. U moet als verhuurder aantonen dat de woning een monument is. Heeft u met de huurder een energieprestatievergoeding (EPV) afgesproken, dan gelden de tabellen niet: de woning krijgt dan vast 32 punten, of 28 bij een meergezinswoning.

Broncontrole: 14 oktober 2026. Tabellen, eengezins- en meergezinswoning, bouwjaar en monumenten: Huurcommissie, beleidsboek zelfstandige woonruimte (versie 1 juli 2026), paragraaf 2.4.4 tot en met 2.4.6, ook voor de energieprestatievergoeding, en het Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, rubriek 4. Label E: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 10d (opslag rijksmonument: artikel 10c; huurverhoging: Huurcommissie) en de correctie in Staatsblad 2026, 267, die ook vermeldt dat de tabel voor kleine woningen per 1 januari 2025 is vervallen. Sectoren en bedragen per 1 januari 2026: Huurcommissie, inleiding. Particuliere verhuurders en het puntenaantal in het contract: Volkshuisvesting Nederland, Wet betaalbare huur en de Wet goed verhuurderschap, artikel 2.

Kamers verhuren

Voor losse kamers hoeft u geen label te regelen. Toch telt het label mee: voor een kamer geldt altijd een maximale huur, en de energiepunten van een kamer komen uit het label van het pand op het adres, of anders uit het bouwjaar. Net als bij een woning telt bij de toetsing van de beginhuur alleen een label dat vóór de ingangsdatum van het huurcontract is opgenomen; de uitzondering bij huurverlaging uit op tijd geldt ook voor kamers. De punten worden per m² berekend, over de privévertrekken van de huurder plus zijn aandeel in de gemeenschappelijke vertrekken, zoals een gedeelde woonkamer of keuken; niet elke gedeelde ruimte telt daarbij mee. Bij 0,65 punt per m², zoals bij label A, krijgt een kamer van 20 m² met 10 m² aandeel in een gedeelde woonkamer 19,5 punten. Is een energieprestatievergoeding afgesproken, dan is het vast 0,50 punt per m².

Een label voor een kamerpand is nu dus niet verplicht, maar het bepaalt wel de punten: met een beter label dan het bouwjaar aangeeft, krijgt elke kamer meer punten. Ook hier geven label E, F en G bij een monument 0 punten. Bij een nieuw contract vermeldt u de punten en de maximale huur schriftelijk, net als bij een woning; de Huurprijscheck heeft daarvoor een aparte versie voor onzelfstandige woonruimte. Het ontwerp voor minimaal label D vanaf 2029 geldt ook voor kamerverhuur, voor het pand als geheel; zie vanaf 2029. Zijn de woonruimten zelfstandige woningen, met een eigen toegang, keuken, toilet en wasgelegenheid, dan heeft elke woning een eigen label nodig.

Laat u een label voor een kamerpand maken, dan wordt in beginsel één label voor het hele pand opgesteld. De adviseur moet daarvoor elke kamer kunnen bekijken. In de praktijk van onze adviseurs is dat vaak niet zo, omdat een bewoner de afspraak is vergeten of niet wil meewerken. Dan moet de adviseur voorzichtig inschatten, en dat kan een slechter label geven. Spreek de opname daarom vooraf met alle bewoners af.

Broncontrole: 14 oktober 2026. Altijd een maximale huur: Huurcommissie, onzelfstandige woonruimte, hoofdstuk 1. Punten per m², bouwjaar en monumenten: Huurcommissie, onzelfstandige woonruimte, paragraaf 2.4 (versie 1 juli 2026). Geen label voor kamers: energielabel.nl en de ILT. Zelfstandige woning: Volkshuisvesting Nederland. Eén label per kamerpand en ontoegankelijke kamers: de EP-adviseurs van Label-Direct (oktober 2026).

Als u zonder label verhuurt

Had u bij de start van het contract een label moeten geven en ontbrak dat, laat het dan alsnog maken en geef de huurder een afschrift; wacht niet op een brief. Verhuurt u zonder geldig label, dan stuurt de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) eerst een brief. U krijgt vier weken om alsnog een label te laten registreren en het aan de huurder te geven. Gebeurt dat niet, dan volgt een voornemen tot een last onder dwangsom en daarna de last zelf, met zes weken om het te regelen; daarna wordt de dwangsom geïnd. Bij verhuur is dat dus geen vaste boete, zoals sommige websites schrijven. De boete bij verkoop zonder label staat in ons artikel over de kosten.

Daarnaast kan het u huur kosten: toetst de Huurcommissie de beginhuur, dan telt zonder een label dat vóór de ingangsdatum is opgenomen het bouwjaar. Controleer daarom met de Huurprijscheck of de afgesproken huur past bij de punten zonder label. Bij latere procedures, waarvan de peildatum na de opname ligt, telt het nieuwe label wel; zie op tijd.

Als huurder

Heeft u geen label gekregen, vraag er dan eerst om bij de verhuurder. Staat u ingeschreven op het adres, dan vindt u het label ook in MijnOverheid. Is er geen geregistreerd label, dan kunt u dat volgens de officiële uitleg melden bij de ILT. Gaat het u om de huurprijs, dan kunt u de Huurcommissie vragen de huur te toetsen; bij een nieuw contract binnen zes maanden na de ingangsdatum.

Twijfelt u in een procedure over de huurprijs aan de juistheid van het label, bijvoorbeeld omdat er dubbel glas op staat waar enkel glas zit, dan kan de Huurcommissie zelf laten onderzoeken wat de energieprestatie is. U moet die twijfel dan onderbouwen met het afschrift van het label, en een ander label moet invloed hebben op de maximale huur. Dat oordeel geldt alleen in uw zaak en komt niet in EP-Online.

Broncontrole: 14 oktober 2026. Brief, vier weken, dwangsom en zes weken: ILT, handhaving energielabel. Huurders: energielabel.nl, veelgestelde vragen. Twijfel aan het label: Huurcommissie, paragraaf 2.4.6 (versie 1 juli 2026).

Label E, F of G: wat er vanaf 2029 mogelijk verandert

Het kabinet wil dat huurwoningen vanaf 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Op 14 oktober 2026 is dat nog een ontwerpbesluit. De voorhang bij de Tweede en Eerste Kamer liep tot en met 4 oktober 2026; het antwoord van de minister op de vragen van Kamerleden is nog niet gepubliceerd, en daarna volgt het advies van de Raad van State. Het kabinet wil de regel eind 2026 in het Besluit bouwwerken leefomgeving opnemen.

Volgens het ontwerp moet een huurwoning dan een label D of beter hebben, of een primair fossiel energiegebruik van ten hoogste 290 kWh per m² per jaar. Dat geldt voor zelfstandige woningen en voor kamerverhuur, bij kamers voor het pand als geheel. Er komt geen verbod om de woning te gebruiken, maar de gemeente houdt toezicht en kan een last onder dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete opleggen. Uitgezonderd zijn onder meer monumenten, ook voorbeschermde, tijdelijke gebouwen en vrijstaande gebouwen kleiner dan 50 m². Een appartement in een VvE valt alleen onder een uitzondering als de maatregelen een besluit van de VvE vragen, daarvoor stemmen van eigenaar-bewoners nodig zijn, en u zelf hebt ingestemd met een redelijk voorstel om te verduurzamen. Ligt er geen voorstel, dan moet u er volgens de toelichting zelf een indienen. Een ouder label met een Energie-Index van 2,1 of beter blijft voldoen, zolang dat label geldig is.

Wilt u nu al verbeteren, dan kan dat met de subsidieregeling SVOH van RVO, die openstaat voor particuliere verhuurders, voor een woning die u al verhuurt voordat de maatregelen worden uitgevoerd.

Broncontrole: 14 oktober 2026. Ontwerp, norm, inwerkingtreding, uitzonderingen en overgangsrecht: Kamerstuk 28 325, nr. 333 en het ontwerpbesluit (10 juli 2026). Status en planning: Volkshuisvesting Nederland, 10 juli 2026 en de Tweede Kamer. Geen gebruiksverbod, gemeentelijke handhaving: Rijksoverheid, 12 november 2025. Subsidie: RVO, SVOH.

Andere vragen over verhuur en het energielabel

Ervaringen van klanten