Energielabel bij verkoop van uw woning: wanneer regelt u het en wat moet klaarstaan?

Eerst kijken: heeft uw woning al een bruikbaar label?

Staat er voor uw adres een label dat op de verwachte passeerdatum nog geldig is, dan hoeft u voor de verkoop geen nieuw label te laten maken. Een label is tien jaar geldig vanaf de opname, en dat geldt ook voor een label van vóór 2021; alleen voor de advertentie kan zo’n ouder label een vraag opleveren, zie in de advertentie. Voor de overdracht telt de dag waarop u de woning overdraagt, niet vandaag. Verloopt het label een week vóór die dag, dan is het voor deze verkoop niet meer bruikbaar.

De adrescontrole hieronder toont voor vrijwel elk adres de labelletter en tot wanneer het label geldig is. Ligt die datum na de verwachte overdracht, dan is het label op die dag nog geldig. Is uw woning van 2021 of later, kijk dan ook in EP-Online of het label definitief is: volgens energielabel.nl is er vóór de bouw een label met de status ‘voorlopig’, en na de oplevering moet er een definitief label zijn. De adrescontrole toont die status niet.

De adrescontrole toont niet welk soort label het is. Ligt de einddatum in 2030 of eerder, dan is het label vrijwel zeker vóór 2021 opgenomen: een vereenvoudigd energielabel of een Energie-Index. Zo’n label is bij verkoop geldig tot die datum, maar er staat geen getal in kWh per m² op; wat dat voor de advertentie betekent, leest u bij in de advertentie. De opnamedatum en het soort label ziet u in EP-Online, de landelijke database. Een brief uit 2015 met een voorlopig energielabel telt niet: dat was een inschatting, die volgens energielabel.nl sinds 2021 niet meer wordt getoond. Alleen een geregistreerd label telt bij verkoop.

Vindt u niets, of staat het label op een oud adres? Controleer dat vóór de verkoop. De ILT kijkt bij de controle op adres of er een label is geregistreerd, en een verkeerd adres laten aanpassen duurt volgens RVO in de regel vijf werkdagen. De mogelijke oorzaken en wat u dan doet, leest u in ons artikel over energielabel opzoeken. Een foutmelding betekent niet dat u een nieuw label nodig heeft. Is er wel een nieuw label nodig en woont u buiten ons werkgebied, of is de woning van 2021 of later, dan kunnen wij het niet maken; erkende adviseurs bij u in de buurt vindt u in het Centraal Register Techniek.

Wanneer de wet bij verkoop geen label vraagt

• U koopt uw partner uit, bijvoorbeeld na een scheiding, en wordt volledig eigenaar. Volgens de ILT gaat het dan om de koop van een deel van de woning, en volgens energielabel.nl is geen label nodig.
• Erfgenamen kopen elkaar uit. Volgens de officiële uitleg is dat een verdeling en geen verkoop. Verkopen de erfgenamen aan een ander, dan is een label wel nodig; zie erfenis.

Een monument is sinds 29 mei 2026 geen uitzondering meer: ook dan is bij verkoop een label nodig (zie energielabel voor een monument). Verder vraagt de wet onder meer geen label voor een recreatiewoning die minder dan vier maanden per jaar wordt gebruikt én minder dan een kwart van de energie gebruikt van permanent wonen. De volledige lijst staat in artikel 6.28 van het Besluit bouwwerken leefomgeving en bij de Rijksoverheid.

Broncontrole: 21 oktober 2026. Tien jaar vanaf de opname: Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 6.29 lid 4. Adres, vijf werkdagen en controle op adres: RVO, veelgestelde vragen. Uitzonderingen: artikel 6.28. Partner uitkopen en monumenten: ILT, handhaving energielabel. Erfgenamen, scheiding en nieuwbouw: energielabel.nl, veelgestelde vragen. Adviseurs: Centraal Register Techniek.

Vóór de advertentie: letter én getal

Biedt u de woning te koop aan met een advertentie in commerciële media, dan vermeldt u daarin de energieprestatie-indicator en de letter van een geldig label voor die woning. Zo staat het sinds 29 mei 2026 in artikel 6.30 van het Besluit bouwwerken leefomgeving; daarvóór noemde de wet alleen de indicator. Het label moet er zijn voordat de advertentie verschijnt, niet pas bij de notaris. Volgens energielabel.nl en de NVM kan ook een advertentie zonder label een boete opleveren; de boeteregel van de ILT noemt daarvoor geen bedrag.

De energieprestatie-indicator is volgens RVO het primair fossiel energiegebruik in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar. Dat getal staat op een label volgens de rekenmethode NTA 8800, die sinds 2021 geldt. Op energielabel.nl en op de meeste sites van adviseurs en makelaars die wij op 21 oktober 2026 bekeken, staat alleen dat de labelklasse in de advertentie moet. Volgens de wet en RVO hoort het getal er ook bij. Geef uw makelaar dus het hele label, niet alleen de letter.

De regel geldt voor advertenties in commerciële media. De NVM noemt naast funda ook sociale media, lokale bladen en flyers of posters van het makelaarskantoor. Verkoopt u onderhands, zonder advertentie, dan hoeft u het label nergens te vermelden; op de dag van de overdracht heeft u het dan nog steeds nodig.

Met een label van vóór 2021

Een vereenvoudigd energielabel of een Energie-Index uit 2015 tot en met 2020 is bij verkoop nog geldig tot de einddatum. Er staat alleen geen getal in kWh per m² op: op een vereenvoudigd label staat de letter, op een Energie-Index de letter en een indexcijfer. De wet verwijst naar een label met dat getal. Wat dat betekent voor een ouder label dat nog geldig is, en of u voor de advertentie een nieuw label nodig heeft, zeggen RVO, de ILT en energielabel.nl niet. Vraag het uw makelaar of de Helpdesk Energielabel voordat u een nieuw label bestelt.

Broncontrole: 21 oktober 2026. Advertentie: Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 6.30 lid 1, versie vanaf 29 mei 2026 (tot en met 28 mei 2026 alleen de indicator). Wat de indicator is: artikel 6.29 lid 3 en RVO, energielabel woningen (gecontroleerd door RVO op 13 oktober 2026). Alleen de labelklasse: energielabel.nl, verkopers en energielabel (laatst gewijzigd 23 juli 2026). Media en onderhandse verkoop: NVM, energielabel.

Hoe lang het duurt, en wanneer u begint

Begin zodra u weet dat u gaat verkopen. Volgens energielabel.nl hangt de duur af van hoe snel een adviseur langs kan komen en de berekening kan maken, en dat kan een paar weken of maanden duren. Energielabel.nl raadt aan het label te laten registreren voordat u de woning te koop zet; misschien kan uw makelaar u helpen een adviseur te vinden. Een vast aantal weken vóór de advertentie bestaat niet: het hangt af van de planning van de adviseur die u kiest.

Zo rekent u terug vanaf de dag dat de advertentie online moet:

1. Vandaag: kijk of er een label is dat op de passeerdatum nog geldig is; zie al een label.
2. Aanvragen en plannen: noem de datum van de advertentie als de opname met u wordt ingepland. Niet alleen de opname, ook de uitwerking en de registratie moeten vóór die datum klaar zijn.
3. Opname: de adviseur bekijkt de woning. Wat u niet kunt aantonen, moet de adviseur voorzichtig inschatten; leg daarom uw papieren klaar.
4. Uitwerking en registratie: pas na de registratie in EP-Online is het label er. U krijgt de pdf dan direct per e-mail van RVO.
5. Advertentie: geef uw makelaar de letter en het getal van het label.

Staat de woning al te koop zonder label, vraag het dan meteen aan en laat de letter en het getal in de advertentie zetten zodra het label is geregistreerd. Het moet er in elk geval zijn vóór de passeerdatum.

Bij Label-Direct: Wij streven ernaar om tijdens onze openingstijden binnen twee uur telefonisch contact met u op te nemen. De opname kan ook buiten kantooruren of op zaterdag. De doorlooptijd na de opname is normaal drie tot vijf werkdagen; een spoedaanvraag één tot twee werkdagen. Spoed kost € 99,95 incl. btw. Na de opname werken wij het energielabel uit. De factuur wordt verstuurd na definitieve registratie en oplevering. Kosteloos annuleren tot 24 uur voor de afspraak; daarna 50% van het tarief.

Broncontrole: 21 oktober 2026. Doorlooptijd en de pdf van RVO: energielabel.nl, hoe lang duurt het. Registreren vóór de verkoop en de makelaar: energielabel.nl, verkopers en energielabel.

Na het bod: het label moet geldig blijven tot de overdracht

Heeft u al een geregistreerd label dat op de passeerdatum nog geldig is, dan hoeft u na het bod en bij de koopovereenkomst voor het label niets nieuws te regelen. Ontbreekt dat, regel het dan meteen. De wet vraagt dat u de koper bij de verkoop een geldig label geeft, en volgens energielabel.nl gaat het om de overdracht: dan heeft u een geldig label en geeft u de koper de pdf. De toelichting bij de model-koopovereenkomst van 2023, die Vereniging Eigen Huis, Vastgoedpro, VBO en NVM samen gebruiken, zegt het ook zo: het label wordt overhandigd bij de eigendomsoverdracht.

Kijk na het tekenen wel opnieuw naar de einddatum van uw label, want nu weet u de passeerdatum. Ligt die einddatum vóór de passeerdatum, dan heeft u vóór de overdracht een nieuw label nodig, ook al stond het oude label in de advertentie, tenzij u met de koper een passeerdatum vóór de einddatum afspreekt. Hetzelfde geldt als de passeerdatum later wordt verschoven.

In diezelfde toelichting, en ook op de pagina van de KNB, staat nog dat een beschermd monument een uitzondering is. Dat is sinds 29 mei 2026 niet meer zo; ook voor een monument heeft u bij de overdracht een label nodig.

Broncontrole: 21 oktober 2026. Plicht bij verkoop: Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 6.27 lid 5. Bij de overdracht en de pdf: energielabel.nl, wat gebeurt er als ik geen energielabel heb. Toelichting op de model-koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning en voor een appartementsrecht (model 2023), paragraaf Energielabel. Monumenten: ILT, handhaving energielabel.

Bij de notaris: het label moet dan geregistreerd zijn

Op de dag van de overdracht moet er voor uw adres een geldig label in EP-Online staan, en krijgt de koper de pdf. Een opname die is geweest maar nog niet is geregistreerd, telt dan nog niet. De ILT stelt namelijk aan de hand van gegevens van het Kadaster en RVO vast of er op het moment van verkoop een label was geregistreerd.

Volgens de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) houdt de notaris de overdracht niet tegen: zij noemt het blokkeren van een verkoop zonder energielabel “een disproportionele sanctie die vooral de koper treft”. De overdracht kan gewoon doorgaan, en de notaris is geen vangnet voor de verkoper.

Ontbrak het label, dan stuurt de ILT de verkoper later een brief en kan zij een boete opleggen. Voor een particulier is dat sinds 1 januari 2026 € 550 per woning. Na de overdracht kunt u geen label meer laten registreren; u kunt alleen nog reageren op de brief, met een zienswijze of bezwaar. Een afspraak met de koper dat er geen label nodig is, ook als die bij de notaris is vastgelegd, voorkomt de boete niet. Verkopen meerdere eigenaren samen, dan krijgen zij allemaal een boete en wordt het bedrag gelijk over hen verdeeld. Hoe de boete is opgebouwd en wat die voor een bv is, leest u in ons artikel over de kosten.

Is de overdracht over een paar dagen en heeft u geen geldig label? Een label met spoed helpt alleen als het vóór de passeerdatum geregistreerd kan zijn. Vraag dat na voordat u bestelt.

Broncontrole: 21 oktober 2026. Registratie bij de overdracht en de controle: energielabel.nl, hoe verloopt het controleproces. De notaris: KNB, kennisbank energielabel. Na de overdracht en een afspraak met de koper: ILT, handhaving energielabel. Boete en meerdere eigenaren: Beleidsregel boeteoplegging verkoop en oplevering woning zonder geldig energielabel 2024-2, artikel 1, met het bedrag van de eerste categorie uit artikel 23 Wetboek van Strafrecht. De beleidsregel noemt nog de ledennummering van vóór 29 mei 2026; de ILT past haar toe op verkoop.

Appartement, erfenis of een nieuw label tijdens de verkoop

Ook bij een appartement, een erfenis of een verbouwing vlak voor de verkoop telt het label op dezelfde twee momenten: in de advertentie en op de dag van de overdracht.

U verkoopt een appartement

Elk appartement heeft een eigen label nodig, dat u als eigenaar regelt; de regels zijn dezelfde als voor een eengezinswoning. Volgens energielabel.nl kan het goedkoper zijn om samen met de VvE (Vereniging van Eigenaars) of buren met een vergelijkbare woning een label te laten maken, omdat de adviseur dan per woning minder tijd nodig heeft. De adviseur bezoekt wel elk appartement. Wacht u op zo’n gezamenlijke ronde, kijk dan of die op tijd is voor uw advertentie; anders vraagt u zelf een label aan, als uw appartement nog geen label heeft dat op de passeerdatum geldig is.

U verkoopt een geërfde woning

Verkopen de erfgenamen de woning aan een ander, dan is bij de overdracht een geldig label nodig. Zoek eerst in EP-Online of er nog een geldig label is. Is de verklaring van erfrecht al ingeschreven bij het Kadaster, dan downloadt u het label via MijnOverheid; anders vraagt u het op bij de helpdesk, met bewijs dat u erfgenaam bent, bijvoorbeeld een verklaring van erfrecht of een beschikking van de rechtbank. De helpdesk stuurt het volgens de officiële uitleg binnen drie tot vijf werkdagen toestuurt. Is er geen geldig label, dan laat u een nieuw label maken. Ontbreekt het label bij de overdracht, dan wordt de boete gelijk over de erfgenamen verdeeld; zie bij de notaris.

Bij een executieverkoop

Ook als de woning executoriaal wordt verkocht, blijft volgens de KNB de eigenaar verantwoordelijk voor een geldig label.

U heeft net verduurzaamd

Een nieuw label is na isolatie of een nieuwe installatie niet verplicht: uw bestaande label blijft geldig tot de einddatum, en daarmee kunt u verkopen als die einddatum na de passeerdatum ligt. Alleen na een ingrijpende renovatie, waarbij meer dan een kwart van de integrale bouwschil wordt verbouwd, is een nieuw label wel nodig. Energielabel.nl raadt op de pagina voor verkopers een nieuw label aan na verduurzaming, maar verplicht is het niet; volgens de veelgestelde vragen kan het zinvol zijn als de woning nog te koop staat, en maakt u daarvoor wel opnieuw kosten. Wilt u het betere label in de advertentie, regel het dan voordat die verschijnt. Is uw label minder dan twee jaar geleden opgenomen, dan kan de adviseur die het maakte het soms aanpassen; de einddatum blijft dan gelijk. Wanneer dat kan, leest u bij herlabelen, en wanneer een nieuw label loont bij wanneer een beter label iets oplevert. Of u een advertentie die al online staat daarna moet aanpassen, zeggen de bronnen niet; overleg dat met uw makelaar.

Broncontrole: 21 oktober 2026. Appartementen en VvE: energielabel.nl, vereniging van eigenaren en energielabel (laatst gewijzigd 23 juli 2026). Erfgenamen: energielabel.nl, eigenaar overleden en RVO, veelgestelde vragen. Meerdere verkopers: Beleidsregel 2024-2, artikel 1 lid 5. Executieverkoop: KNB. Nieuw label tijdens de verkoop: energielabel.nl, opnieuw aanvragen. Ingrijpende renovatie en herlabelen: Volkshuisvesting Nederland.

Andere vragen over verkoop en het energielabel

Ervaringen van klanten